Pouvoir d’achat immobilier à Bordeaux : Dans le neuf, un ménage au revenu moyen peut acheter 39,3 m² Un pouvoir d’achat immobilier neuf légèrement supérieur à la moyenne (38,2 m²) des villes centres des plus grandes agglomérations françaises Structurellement sous offreur, le marché bordelais couvre seulement 47% de la demande en logement neuf sur la lire la suite
Pouvoir d’achat immobilier à Bordeaux :
Dans le neuf, un ménage au revenu moyen peut acheter
39,3 m²
Un pouvoir d’achat immobilier neuf légèrement supérieur à la moyenne (38,2 m²) des villes centres des plus grandes agglomérations françaises
Structurellement sous offreur, le marché bordelais couvre seulement 47% de la demande en logement neuf sur la période 2011-2013
En 2013, le nombre de logements autorisés mais non commencés bondit de 74%
Montpellier, 12 février 2014 – Bordeaux fait partie des grandes villes françaises où l’offre de logements neufs est structurellement inférieure à la demande. Sur la période 2011-2013, la ville présente un ratio demande/offre de 47%, contre une moyenne de 103% pour les 10 villes centres suivies dans le cadre des Baromètres locaux de l’offre et la demande de logement neuf réalisés annuellement par Immobilier Stock Exchange.
« En 20 ans, la ville centre de la métropole bordelaise a gagné environ 32 000 habitants. La ville est attractive mais son incapacité à répondre à la demande de logement neuf devient problématique pour son attractivité même », explique Emmanuel Clausel, fondateur d’Immobilier Stock Exchange. « Dans le cadre de son projet métropolitain, la Communauté Urbaine de Bordeaux a l’ambition de construire 50 000 logements. Si c’est bien à l’échelle de la CUB qu’il faut raisonner, la ville centre doit cependant retrouver une offre d’immobilier neuf plus en accord avec sa démographie. »
En 2011 à Bordeaux, le rapport demande/offre était en effet de -48%. Après une baisse à -54% en 2012, il était de -60% en 2013.
Le déficit d’offre n’impacte pas le prix du m² neuf
Contrairement à une idée reçue, l’insuffisance de l’offre n’influe pas à la hausse sur le prix du m² neuf. Ainsi, entre 2012 et 2013, alors que le rapport offre/demande de logement neuf était largement négatif à Bordeaux (-57%), les prix n’ont varié que de 1%.
« A Bordeaux comme partout, la faible élasticité des prix de l’immobilier neuf s’explique à la fois par les normes techniques qui s’imposent aux promoteurs, ainsi que par la disponibilité et les conditions d’accès au foncier. Ces deux paramètres rendent les prix de vente du neuf incompressibles, quel que soit le niveau de la demande », précise Emmanuel Clausel.
Quel pouvoir d’achat immobilier réel à Bordeaux ?
Combien de m² un ménage au revenu moyen peut-il acheter à Bordeaux ? Pour calculer ce pouvoir d’achat immobilier dans le neuf et dans l’ancien, Immobilier Stock Exchange s’est basé sur les données locales (prix moyen du m², revenu moyen des ménages et taux d’emprunt). Pour Bordeaux, il ressort de l’étude qu’un ménage au revenu moyen a un potentiel d’achat de 39,3 m² dans le neuf, contre 38,2 m² en moyenne sur les 10 villes centres étudiées. Dans l’ancien, le même ménage pourrait acheter 52,3 m² à Bordeaux, en ligne avec la moyenne de 52,2 m² sur les 10 villes.
« Il faut souligner que si le prix du m² neuf à Bordeaux dépasse de 33% le prix de l’ancien, les conditions avantageuses d’investissement dans le neuf – prêts bonifiés, charges et frais de notaire réduits – allègent l’effort des ménages et réduisent significativement l’écart de pouvoir d’achat entre le neuf et l’ancien », souligne Emmanuel Clausel.
Un taux d’opérations abandonnées ou gelées en forte hausse
Entre 2012 et 2013, le taux d’opérations immobilières abandonnées ou gelées à Bordeaux est passé de 44% à 74%, le taux le plus élevé de tout l’échantillon. Cela signifie que les permis de construire obtenus restent dans les cartons. Ainsi, sur un total de 2 434 logements autorisés à Bordeaux en 2012, 1 797 n’avaient toujours pas été mis en chantier fin 2013. Ce phénomène se vérifie pratiquement partout en France en 2013 : même Strasbourg, qui est premier de la classe et en progrès par rapport à 2012, affiche un taux d’abandon de 38% !
« Il n’est pas exceptionnel que les mises en chantier fléchissent l’année qui précède les élections municipales. Mais à Bordeaux, la situation est très préoccupante : la ville n’a pas de stock puisque le marché est sous offreur depuis plusieurs années. Il est urgent de sortir des cartons les projets suspendus. Malheureusement, il est peu probable que les choses bougent avant les élections », conclut Emmanuel Clausel.
Méthodologie
Les chiffres publiés dans les Baromètres locaux de l’offre et la demande de logement neuf sont basés sur les données INSEE, Sit@del, Clameur, FPI, Perval, et VousFinancer.com.
Le besoin immobilier annuel estimé prend en compte le besoin de logements lié à l’accroissement démographique et au taux de décohabitation. L’écart entre l’offre immobilière et la demande estimée (taux de pression immobilière) est le rapport entre le besoin immobilier estimé et le nombre de logements commencés sur la période examinée.
Pour chaque ville, le calcul du pouvoir d’achat immobilier (neuf ou ancien) prend en compte le revenu moyen des ménages, le prix de vente moyen du m² pour le type de logement considéré (neuf ou ancien), le taux d’emprunt le plus bas du marché régional, la capacité d’emprunt (33% du revenu, prêt sur 20 ans au taux le plus pas avec un apport de 5%).
A propos d’Immobilier-Stock-Exchange
Fondée en octobre 2012 par Emmanuel Clausel de Coussergues, Immobilier Stock Exchange est une place de marché immobilière accessible via la plateforme immobilier-stock-exchange.fr qui facilite la mise en relation entre promoteurs et prescripteurs (agences immobilières, conseillers en gestion de patrimoine, réseaux bancaires). Plus qu’un service de mise en relation, Immobilier Stock Exchange permet aux prescripteurs d’accéder, en temps réel, à une offre très large de programmes neufs (individuels ou collectifs, résidences principales ou investissements locatifs). Sa vocation est d’être présente sur l’ensemble du territoire national. Au-delà du service de mise en relation, le réseau social professionnel Immobilier Stock Exchange consolide les prises de contacts grâce aux échanges interactifs que propose l’outil. Les liens commerciaux sont ainsi confortés et pérennes dans le temps. Les différentes fonctionnalités proposées par Immobilier Stock Exchange auprès des prescripteurs constituent des leviers incontournables dans le processus de vente d’un logement neuf. Le portail Immobilier Stock Exchange est structuré autour des 3 services complémentaires suivants : une place de marché, une communauté, une académie. L’offre a pour vocation d’être développée sur l’ensemble du territoire national et de proposer in fine aux particuliers, par le biais des prescripteurs, un accompagnement qualifié et une offre élargie de logements neufs.
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